Glossário de Leilões Judiciais
Entenda os principais termos usados em leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis.
Definições claras e diretas, do edital à Carta de Arrematação.
A
Adjudicação
Ato pelo qual o próprio credor (exequente) fica com o bem penhorado como forma de quitar a dívida, em vez de esperar a venda em leilão. O credor assume o imóvel pelo valor da avaliação ou pelo maior lance, conforme o caso.
Alienação fiduciária
Garantia usada em financiamentos imobiliários (comum na Caixa Econômica Federal) em que o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Se o comprador deixa de pagar, o banco retoma o bem e o leva a leilão extrajudicial, sem necessidade de processo judicial.
Arrematação
Aquisição de um bem em leilão pelo participante que oferece o maior lance acima do valor mínimo. Concluída a arrematação e feito o pagamento, o bem passa a pertencer ao arrematante.
Arrematante
Pessoa física ou jurídica que vence o leilão ao dar o maior lance válido. É quem adquire o bem e recebe a Carta de Arrematação após o pagamento.
Auto de arrematação
Documento lavrado logo após o leilão que registra a venda: identifica o bem, o arrematante, o valor pago e as condições. É a base para a posterior emissão da Carta de Arrematação.
Avaliação
Estimativa do valor de mercado do bem feita por avaliador judicial (ou por laudo técnico). É o valor de referência do leilão: na 1ª praça, os lances partem próximos dele; na 2ª praça, admite-se percentual menor.
Averbação
Anotação feita na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para atualizar informações — como construção, penhora, ou a transferência ao arrematante. Sem averbação, a mudança não vale contra terceiros.
C
Carta de arrematação
Documento judicial que formaliza a transferência do imóvel ao arrematante. Tem força de escritura pública e serve para registrar a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
Comissão do leiloeiro
Percentual devido ao leiloeiro oficial pela realização do leilão, geralmente 5% sobre o valor da arrematação. É pago pelo arrematante, além do valor do lance, salvo previsão diferente no edital.
D
Débitos propter rem
Dívidas que acompanham o imóvel, e não a pessoa — como IPTU e taxas de condomínio. É essencial verificar no edital se esses débitos são quitados com o produto do leilão ou se ficam a cargo do arrematante.
Depositário
Pessoa responsável pela guarda do bem penhorado até o leilão. Pode ser o próprio devedor, um terceiro ou um órgão indicado pelo juízo.
E
Edital
Documento oficial que anuncia o leilão e reúne todas as regras: descrição do bem, valor de avaliação, lance mínimo, datas das praças, débitos existentes, forma de pagamento e condições. Ler o edital por inteiro é o passo mais importante antes de dar um lance.
Executado
Parte devedora no processo — o proprietário do bem penhorado que não quitou a obrigação e cujo patrimônio é levado a leilão para satisfazer a dívida.
Exequente
Credor que move a execução judicial para receber o que lhe é devido. É em favor dele que o bem do executado é penhorado e leiloado.
H
Habilitação
Cadastro prévio exigido para participar do leilão. Envolve o envio de documentos (RG, CPF, comprovante de residência) e, às vezes, um depósito de caução. Após a aprovação, o interessado está apto a dar lances.
Hasta pública
Termo tradicional para o leilão judicial — a venda pública de bens determinada pela Justiça. Hoje é largamente realizada de forma eletrônica (leilão online).
I
Imissão na posse
Ato que garante ao arrematante a posse física do imóvel arrematado. Quando o bem está ocupado, o arrematante pode requerer ao juízo um mandado de imissão para tomar posse.
Incremento
Valor mínimo de aumento entre um lance e o seguinte, definido no edital. Garante que cada novo lance supere o anterior por uma quantia determinada.
L
Lance
Oferta de compra feita por um participante durante o leilão. Vence quem oferece o maior lance válido acima do valor mínimo até o encerramento.
Lance mínimo
Menor valor aceito para arrematar o bem em cada praça. Lances abaixo desse patamar não são válidos. Na 2ª praça, o lance mínimo costuma ser um percentual da avaliação.
Leilão extrajudicial
Venda pública realizada por iniciativa do credor, sem processo judicial — típica de financiamentos com alienação fiduciária (como os da Caixa). Segue regras próprias definidas em lei e no edital.
Leilão judicial
Venda pública de bens determinada por decisão de um juiz, geralmente para quitar dívidas reconhecidas em processo. É conduzida por leiloeiro oficial e supervisionada pelo juízo competente.
Leiloeiro público oficial
Profissional habilitado e matriculado na Junta Comercial, autorizado a conduzir leilões oficiais. Responde pela regularidade do certame e é remunerado por comissão.
Lote
Cada bem ou conjunto de bens ofertado individualmente no leilão. Um mesmo leilão pode ter vários lotes, cada um com seu edital, avaliação e lance mínimo.
M
Matrícula
Registro único de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Reúne todo o histórico da propriedade — donos, penhoras, hipotecas, averbações. É onde se confirma a situação jurídica real do imóvel.
Ô
Ônus
Encargos ou restrições que recaem sobre o bem — como hipoteca, penhora, usufruto ou dívidas. O edital deve informar os ônus existentes; alguns são extintos com a arrematação, outros podem persistir.
P
Penhora
Ato judicial que separa e reserva um bem do devedor para garantir o pagamento da dívida em execução. O bem penhorado é o que, posteriormente, vai a leilão.
Praça
Cada uma das etapas do leilão judicial. Na 1ª praça, o bem é oferecido por valor próximo ao da avaliação; se não há arrematante, abre-se a 2ª praça, com lance mínimo menor (desde que não configure preço vil).
Preço vil
Valor tão baixo que a lei não admite para a arrematação, por ser irrisório frente à avaliação. Serve de piso de proteção: a 2ª praça reduz o mínimo, mas não pode chegar a preço vil.
R
Remição da execução
Direito do executado (ou de familiares próximos) de quitar integralmente a dívida antes da assinatura do auto de arrematação, recuperando o bem e encerrando a execução.
V
Venda direta (Comprei / PGFN)
Modalidade em que imóveis são oferecidos por proposta direta pelo portal Comprei, da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, sem o formato tradicional de leilão com praças. O interessado envia uma proposta de compra dentro das condições publicadas.